大家好，我是苏北哥！一阵秋雨一阵凉，台风“普拉桑”刚走，南京气温就开始骤降，各位粉丝出门注意添衣！昨天的南京还24-30°C，今天一早最低温度只有18°C，中午时分最高温度也在26°C，一天时间气温降低了4-6°C，体感十分明显，大街上昨天人们都是短衣、T恤，今天就有不少人秋衣、夹克上身了！     南京可谓一夜入秋，一天之隔就是“泾渭分明”的两个季节！老人们形容这种气候变化现象，常常用一句话来总结“时候到了，是时候变天了”！这句话放在楼市，似乎同样适用！     01.     四大豪宅同天领销许，一天新增277套千万级房源，南京高端市场开始“井喷”！     想让楼市一夜变天，需要满足很多基础条件和因素才可以！比如超级宽松的ZC环境，极其优惠的房价水平，非常吸引购房人的住宅产品供应等等等等，看看如今的南京楼市，似乎这些条件都已经满足了，不仅限购、限价、限贷、落户ZC等限制全部打开，房贷利率还在不断下行，昨天文章已经提及，全市国有六大行目前已经全部执行首套、二套2.95%利率标准，这就是放在上半年的南京，都还是不敢想象的事儿。     关于购房补贴，如今的南京楼市也是“能出尽出”了，去年9月份出台，沿用至今的雨花台区、高淳区购房补贴ZC；今年上半年祭出的建邺区、秦淮区购房补贴ZC；还有江宁今年4月份出台的全新购房补贴ZC，浦口的人才安居补贴ZC；甚至一向“最矜持”的鼓楼区，也于两天前发布了一轮购房补贴ZC，承诺购买鼓楼新建商品房或公寓，可获享最高1%+2万消费券的购房补贴。     鼓楼区购房补贴ZC截图     一切都处在超常规“优惠”的行情里，但在“买涨不买跌”的传统价值观驱使下，即使如此优惠，南京购房人仍然怀有观望的情绪。     “压死骆驼的最后一根稻草来了”，美国当地时间9月18日凌晨的美联储降息事件，真的有可能成为国内楼市“由跌转升”的转逆点，首轮调降50个基点，虽然目前看起来影响不大，但这仅仅只是开始。     因为在这“新一轮”开启的降息周期里，按照美联储自己的预估，到2026年美联储基金利率将降至2.9%，相比现在的执行利率，还有210个基点的空间需要调降。     而随着美国利率的持续调降，大批海外热钱释放，必将抄底全球价值资产，昨天文章我们简单分析过，这些热钱大概率会抄底“投资回报率”超过存钱美国的资产，比如上海新房，其8月份房价同比去年同期增长率已经能达到4.4%，与美国现行利率相差无几。     但昨天只是笼统的分析，算平均值，实际上类似上海、北京、深圳、广州、包括苏州、南京在内的国内头部城市，也有很多核心资产（房产）能超过投资美国的收益率。     比如说上海新天地的中海顺昌玖里，套均总价近4000万的512套房源，当天开盘卖剩只8套，去化率高达98.5%，创造了逆势行情里，国内高端豪宅的热销神话。     中海顺昌玖里开盘现场     而上海中海顺昌玖里之所以如此能打，除了其卓越的产品和中海品牌，还因为其产品有着丰厚的投资价值，其项目开盘均价为17.2万/㎡，而新天地的老牌豪宅如瑞安翠湖天地隽荟，相似户型面积房源，成交单价已经高达25.7万+/㎡。     也就是说中海顺昌玖里有明显的一二手房价倒挂优势，倒挂幅度达到惊人的7万+/㎡，最小的151㎡户型，转手一买一卖都能获利1000多万，投资回报率肯定是高于上海新房的平均水平的。     这两天正在认购的上海翠湖天地六和也是一样的，均价21万/㎡，房源最高总价已经达到3.5亿，但仍吸引了350组“亿级”购房人争抢108套房源。     翠湖天地六和样板间效果     说实话，南京今年推出的“第四代住宅”和“新豪宅”与上海的这些高回报豪宅有着异曲同工之妙。     河西中的绿城华发金陵月华、河西南的中海江南玖序、鼓楼小桃园的首开桃园金茂府、江宁的仁恒龙湾等等，这些项目无论在产品革新还是定价方面，都与之前南京的续销项目相比，跨越了一大步，形成了明显的产品和价格断层。     价格虽然贵了不少，难得的是居然还迎来了屡屡热销，说明市场认可这种塔尖产品和定价水平，未来这种产品的投资回报率应该也是可以预见的，这不能不引起海外资本（热钱）的重点关注。     6月首开的河西中绿城华发金陵月华，给出75600元/㎡的销许均价，称之为南京新房最高备案价格，就在整个市场为之首开效果“捏把汗”的时候，想不到金陵月华当晚首开就卖了7.5成。     如果说首开还不能说明问题，那么金陵月华接下来的连续加推，逆势涨价，开盘大火则将项目的热销成绩坐实了！     项目二开销许价格高达78275元/m²，比首开价格还高出近3000元/m²，而且去化效果比首开更好，7月2日当天开盘，42套房源卖得只剩1套，去化率高达97.6%；     8月20日领取的4、12号楼78套房源销许，首次推出了320m²户型产品，最高总价高达2600万/套，如此高价居然再次卖火，78套房源目前仅剩32套在售，去化率也达到58.9%，甚至高于市面上大多数刚需楼盘。     6月底首开的鼓楼小桃园首开桃园金茂府，创造了今年最低中签率，并且开盘2小时售罄，揽金9亿元的绝佳成绩。     8月19日二推开盘，不到24小时，网签率达到80%，目前仅剩3套未售，其余25套全部售罄，去化率高达89.2%。     8月31日，江宁仁恒龙湾首开，共102套房源，开盘2小时就去化了8.5成房源，劲销6.5亿。     9月4日，仁恒龙湾领取9号楼88套房源二开销许，结果去化超30套，去化率达到34%。     毫不夸张的说，南京新豪宅开盘热销已经不是个别现象，而是成为了一种全新的主流行情，渐成气势！乘势而起，南京新豪宅正在加快推新节奏！     昨天一天（9月20日），南京就有四大新豪宅项目同领销许，新增供应成“井喷”之势。     河西中绿城华发金陵月华新领项目东侧11号楼40套房源销许，销许均价达到72786元/m²。     金陵月华11号楼位置     11号楼为21F高层楼栋，一梯一户，一层两户，东侧为206m²户型，西侧为320m²户型，此次加推1300万起步，最高户型总价可达到2544万左右。     金陵月华分户价目表     鼓楼小桃园板块的首开桃园金茂府，新领4、5号楼102套房源销许，推出143、185m²两款大平层户型，销许均价达到56385元/m²。     4、5号楼位置     值得一提的是，首开桃园金茂府这次已经是收官加推，此次一旦开盘日光，首开桃园金茂府就将清盘，创造千万豪宅3月逆势热销清盘的神话。     城北燕子矶的洋房豪宅高科江悦堂，终于在首开3个月之后，领取了二开房源销许，新领项目13、14、17号楼共40套房源销许，户型分为215、255、260、320㎡4种。     高科江悦堂13、14、17号楼位置     江悦堂洋房实景     值得一提的是，高科江悦堂此次新领销许价格为52790元/㎡，比6月初首开时价格51353元/㎡，还高出1400元/㎡左右。     大校场的秦淮金茂府也在昨天（9月20日）新领了项目B组团最后一栋高层B5号楼销许，新推房源共95套。     B5号楼位置     B5号楼一共23F，一层4户，推出两款143㎡户型，销许均价依然高达57351元/㎡，最贵房源总价达到846万左右。目前仍然是大校场新房的价格天花板。     秦淮金茂府分户价目表     据此昨天一天，南京楼市就集中推出了277套总价800万以上的豪宅新房源，堪称今年一来单日豪宅推出量最大的一天。     02.     金秋房展会首日新房认购量“破纪录”，南京楼市“变天了”？     一天四大豪宅同龄销许，北哥眉头一紧，感觉事情不简单！这么看，南京的高端市场显然是加快了上市节奏啊！风传已久的新豪宅、四代宅上市潮要来了？     另外一方面，南京楼市中低端市场，普通预算楼盘正在加快去化速度，优惠、打折力度不断加大，各种楼盘、各个板块“折中折”、“折上折”，各种优惠手段频出。     这种行情的出现，明显预示着南京楼市的重心正在向高端市场、高端产品偏移，豪宅项目很快会获得“新房主流市场的定价权”，而刚需产品随着房源快速去化，很快会被边缘化，留给普通预算购房人的机会不多了！     昨天（9月20日），时隔多年再次和购房人见面的2024南京金秋房展会正式开幕，为期三天，86家房企、173个项目，近2万套房源参展。     展会现场     虽然参展的楼盘都是“老面孔”，但此次展会的优惠和折扣却给出了“新高度”，相应的也取得了不菲的去化成绩。     南京GF专门为此次金秋房展会设置了限时购房补贴，9月17日文章北哥就发布了这条消息，凡是此次参展楼盘，购买者均可获得合同总价1%的购房补贴，且金额上不封顶。且还可以与各个行政区（江宁、雨花、鼓楼、建邺、秦淮、高淳、浦口皆有各自的购房补贴ZC）发布的购房补贴ZC和楼盘自身的打折优惠叠加使用。     赶在展会开幕前，鼓楼区于9月19日也发布了新一轮购房补贴，承诺于展会期间至2024年12月31日前购买新建商品房单套建筑面积在144㎡(含)以下的，最高补助20000元；购买新建商品房单套建筑面积在144㎡(不含)以上的，最高补助40000元。并给予购房人价值2万的消费券（1万家装消费券、1万家电消费券）     原来这只是明面儿上的优惠和购房补助，房展会内部，各个行政区、各个楼盘参展期间还拿出了不少优惠、打折措施。     房展会内部，江北新区自贸区重申了去年实施的购房补助ZC，并且宣布从去年的12月31日起，延续到今年的12月31日。     这份文件里，江北新区自贸区买房的补助标准非常高，符合条件的，最高能有40万的购房补贴。     具体为：首次在江北新区自贸区购买新建商品住房的D 类、E 类、F 类人才,对所购房屋分别按照合同备案价格10%、7.5%、5% 补助，其最高补助不超过 40 万元、30万元、20 万元。     如果不是人才也可以拿到购房补贴，最高不超过10万。     购买新建商品住房，并首次将户口迁入自贸区的家庭，每户可按所购房屋合同备案价格获得 2.5%补助,最高不超过 10 万元。     江北新区主力房产在300万左右，这个补助可比南京的1%高多了。而在之前各大媒体盘点去年沿用至今年的各区购房补贴ZC中，江北新区自贸区的购房补贴ZC常常被忽略了！     参展楼盘也相应拿出了打折、优惠、特价房！     江核青奥的越江时代一口气拿出了10套特价房，优惠幅度最大的一套26F128m²3房，原价506.6万，折后价格为388.9万，一口气降了117.7万，力度惊人。     江北雨山路的龙湖天曜城拿出5套限时特价房，其中优惠幅度最大的一套27F133m²3房，原价404.48万，折后价格为288万，一口气降了116万，折后单价也降到了2.16万/m²。     江北高新的都会风华也拿出了5套限时特价房，其中3套为住宅特价房，2套为沿街商铺特价房。住宅特价房中一套29F88.6m²小三房，原价196.4万，折后总价为123.9万，一口气降了72.5万，折后单价仅1.39万/m²。     江北高新的苏宁环球荣锦瑞府拿出3套限时特价房源，此外还送价值10000元的车位券；2199元的美容券；其中一套6F的89.48m²小三房，原价224.03万，折后总价为153万，一口气降了71.03万元。     江南楼盘打折、促销的也不少！     其中栖霞建设携旗下星叶燕尚玥府、星叶半山玥府、星叶瑜憬尚府、星叶栖悦湾、星叶欢乐城、星叶枫情水岸、星叶瑜憬湾共7家楼盘给出限时优惠ZC，力度空前。     南京万科也携旗下2家楼盘，万科朗拾雨核与溧水的万科未来城，祭出7套限时特价房源，限时每套房源优惠5万。     雨花板桥的石林云城拿出3套限时特价房源，最大降幅达到86万/套，一套117m²三房，折后总价为145万，单价仅1.23万/m²，堪称史上最低价。     城东紫金山下，双拜巷的洋房楼盘凤凰紫金和旭府拿出6套特惠工抵房，130m²三房，折后总价627万。     江宁禄口的中铁建栖云府，拿出5套限时特价房，一套96m²三房，折后总价仅132万，折后单价仅13692元/m²     超常规的打折优惠，折上折、折中折的优惠方式，让不少房企、楼盘取得了不错的去化成绩，战果颇丰。     江北雨山路的中建翰林雅境展会首日去化15套；江核隧道口的金基山川江樾展会首日去化5套；保利旗下众多参展楼盘，通过购房补贴+特价房源的“折中折”方式，首日总共去化49套房源；南京万科2家参展楼盘，首日去化7套房源     据悉，经过一天的努力去化，房展会首日（9月20日）南京全市共认购商品房575套，其中商品住宅认购达到480套，创今年以来单日认购量最高。     今天文章的内容就是这些，如果各位粉丝对以上观点感兴趣，可以加北哥微信，咨询探讨！     主编简介：     苏北哥，男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。     1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。     是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。